KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİNİN YETERLİ OLMAYACAĞI, KİRA BORCUNUN SONA ERMESİ İÇİN ANAHTAR TESLİMİ GEREKLİLİĞİ

T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2023/939

K. 2024/428

T. 5.2.2024

DAVA : Taraflar arasındaki itirazın iptali ve tahliye davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince; itiraz iptali talebinin kısmen kabulüne, tahliye talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 05.02.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününü taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ...'nun sözlü açıklamaları dinlendikten sonra, işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'da Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

KARAR : I. DAVA

Davacı vekili; 01.01.2014 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi uyarınca müvekkiline ait taşınmazda kiracı olan davalının kira bedellerini ödemediğini, davalının kira sözleşmesini 23.06.2016 tarihli ihtarname ile haksız olarak feshettiğini ancak kiralananın kira bedeli ödenmeksizin kullanılmaya devam edildiğini, bu nedenle kira alacaklarının tahsili ve kiralananın tahliyesi için takip başlatıldığını, davalının itirazının haksız olduğunu ileri sürerek takibe vaki itirazın iptaline, davalının taşınmazdan tahliyesi ile icra inkar tazminatına mahkum edilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkilinin sözleşmede kararlaştırılan fesih hakkını usulünce kullandığını, taşınmazda var olan ancak müvekkilinden gizlenen hukuki ayıp nedeniyle işletme ve çalışma ruhsatı alınmasının mümkün olmadığını, kiralananın amacına uygun kullanılamadığını, ruhsat aşamasında ortaya çıkan bu hukuki ayıp nedeniyle kira sözleşmesinin feshedildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi'nin yukarıda tarihli ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı hakkında 01.10.2016 - 01.04.2018 arası 19 aylık kira bedelinin tahsili için takip başlatıldığı, taraflar arasında 01.01.2014 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi bulunduğu, ihtilaf konusu hususun kiralananın tahliye edildiği tarihe ilişkin olduğunu, davalı tarafın takip konusu kira bedellerinin ödendiği yönünde bir itirazda bulunmadığı, kiracının yasal tahliye ve anahtar teslimi gerçekleşinceye dek kira parasını ödemekle yükümlü olduğu, teslimin varlığının ise kiracı tarafından ispatlanması gerektiği, kiralananın boşaltılması, yahut kullanılmaması teslim olarak kabullenmediğinden kiracıyı yükümlülüklerinden kurtarmayacağı, davalının anahtar teslimini yazılı belge ile ispatlayamadığı, bu nedenle tahliye tarihine kadar ki kira bedellerini ödemekle sorumlu olduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, davalının takip dosyasına yaptığı itirazın kısmen iptaline, asıl alacağa takip tarihinden itibaren yıllık %10,50 oranında reeskont avans faizi işletilmek sureti ile 356.841,00 TL asıl alacak, 29.681,66 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 386.522,66 TL üzerinden takibin devamına, hüküm altına alınan asıl alacak miktarı üzerinden hesaplanacak %20 icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, tahliye talebinin kabulüyle kiralanandan temerrüt nedeniyle davalının tahliyesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesi'nin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; davaya konu taşınmaz kira sözleşmesinin feshedildiğini, sözleşmenin feshi ile tazminat taleplerine ilişkin açtığı davanın İstanbul 16. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2016/697 E. sayılı dosyasında devam ettiğini, bu davanın bekletici mesele yapılması gerektiğini, müvekkilinin davaya konu taşınmazda masraf yaparak butik otel haline getirdiğini, müvekkilinden gizlenen kaçak yapı nedeniyle ruhsat alınamadığını, bunun hukuki ayıp olduğunu, sözleşmeye uygun olarak fesih yapıldığını ve davacının kalan aylar kira bedelini isteyemeyeceğini, müvekkilinin taşınmazı tahliye ettiği ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesi'nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı, sözleşmeye uygun şekilde kira sözleşmesini feshettiğini, fesih tarihinden sonraki kira bedellerinin istenemeyeceğini savunmuş ise de sözleşmenin feshedildiği yönündeki ihtarnamenin, kiralananın tahliye edildiği yasal yollarla ispat edilmediği sürece hukuki bir sonuç doğurmayacağı, davalının kiralananın kiraya verene teslim edildiğini gösterir yazılı tesellüm belgesi ibraz edilemediği için tahliyenin gerçekleştiğinin ispat edemediğini, kiralananın tahliyesi gerçekleşmediği sürece davalı kiracının kira bedellerini ödeme yükümlülüğü devam ettiğinden, bilirkişi raporuyla tespit edilen asıl alacak ve işlemiş faiz kapsamında, davalının icra takibine yaptığı itirazın iptaline ve temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesinde yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesi'nin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiş, ayrıca müvekkili aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesinin doğru olmadığını, reddedilen alacak tutarı üzerinden müvekkili lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali ve temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299, 313, 315 ve 324. maddeleri

3. Değerlendirme

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkiye yukarıda verilen kanun hükümlerinin doğru şekilde uygulandığı, kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının iade borcunu yerine getirdiğinin) kabulü için fiilen boşaltılması yeterli olmayıp anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerektiği, yalnızca fesih bildiriminin gönderilmesiyle kira sözleşmesinin sona ermeyeceği, kiracının fiili tahliye tarihine kadar kira bedeli ödemekle yükümlü olduğu, istinaf başvurusunda ileri sürülmeyen icra inkar tazminatı ve vekalet ücretine ilişkin sebeplerin temyiz aşamasında ileri sürülmesinin de mümkün olmadığının anlaşılmasına göre, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

SONUÇ : Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

17.100,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 05.02.2024 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.