ŞUFA ( ÖNALIM ) DAVA DİLEKÇESİ BEDELDE MUVAZAA

KEŞAN ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE

TEMİNAT ALINMAKSIZIN İHTİYATİ TEDBİR TALEPLİDİR

DAVACI : Arif ...... T.C. NO: ............

Keşan/EDİRNE

VEKİLİ :Av. Özgür KURU

Adres Antedde

DAVALI : Özgür KURU ( Tarafımızca T.C Kimlik Numarası Bilinmemekte olup Tapudan sorulması talebimiz vardır) Mernis Adresi

HARCA ESAS DEĞER: 524.150,00 TL ( 190,60 m2 * 2.750 TL = 524.150 TL ve davalı tarafından yapılan masraf)

KONU :Yasal önalım (şufa) hakkının kullanılması sebebiyle, davalı adına mevcut tapu kaydının iptali ve müvekkil adına tescili ile ihtiyati tedbir talebimizden ibarettir.

A Ç I K L A M A L A R

1-) Müvekkilimiz Edirne İli Keşan İlçesi İspat Mah. 614 ada 2 Parsel sayılı taşınmazda 167827/446636 oranında hissedardır. Hissedarlar dışı davalı, dava konusu taşınmazdan hisse satın almıştır ve dolayısı ile müvekkilin önalım hakkı doğmuştur.

2-) Dava konusu taşınmazda;

a-) Hissedarlardan ALi .... 19.03.2024 tarihinde 3000 yevmiye no ile 12707/ 669954 oranındaki ( Yaklaşık 85 m2) hissesini haricen öğrendiğimize göre 130.000 TL bedelle satmış olmasına rağmen müvekkilin şufa hakkını kullanmasını engellemek amacı ile tapuda satış değeri olarak 800.000 TL bedel ile göstermiştir. Satışın gerçek değeri m2 değeri 130.000/85= 1.529 TL civarındadır.

b-) Hissedarlardan Veli .... 19.03.2024 tarihinde 3000 yevmiye no ile 12707/ 2679816 oranındaki ( Yaklaşık 21 m2) hissesini haricen öğrendiğimize göre 32.000 TL bedelle satmış olmasına rağmen müvekkilin şufa hakkını kullanmasını engellemek amacı ile tapuda satış değeri olarak 200.000 TL bedel ile göstermiştir. Satışın gerçek değeri m2 değeri 32.000/21= 1.523 TL civarındadır.

c-) Hissedarlardan Özgür Kuru 22.03.2024 tarihinde 3000 yevmiye no ile 12707/669954 oranındaki ( Yaklaşık 84 m2) hissesini haricen öğrendiğimize göre 200.000 TL bedelle satmış olmasına rağmen müvekkilin şufa hakkını kullanmasını engellemek amacı ile tapuda satış değeri olarak 650.000 TL bedel ile göstermiştir. Satışın gerçek değeri m2 değeri 200.000/84= 2.380 TL civarındadır.

Hissedarlar iş bu satışı müvekkilime haber vermeden yapmıştır. Gayrimenkuldeki iş bu payın davalı tarafa müvekkilimin bilgisi ve rızası dışında satılması neticesinde, müvekkilim yasal önalım hakkını kullanarak adı geçen hisseyi devralmak istemektedir. Açıklanan nedenlerle işbu davanın açılması zarureti hasıl olmuştur.

3-) Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinin ilk fıkrasında: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” ve aynı kanunun 733. maddesinin 4. Fıkrasında: “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” denilmiştir. Yine TMK’nın 734/1. madde hükmüne göre de önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Bahsedilen hükümlerden açıkça anlaşılacağı gibi, yasal önalım hakkımızı kanunda belirtilen süreler içerisinde kullanmış bulunmaktayız.Bilindiği ve 20.06.1951 ve 13/5 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği üzere “taşınmaz mal mülkiyetinin takyitlerinden olan yasal şufa hakkı, taşınmazda pay sahibi bulunan kişiye, diğer bir payın üçüncü kişiye satılması durumunda, o pay alıcıya neye mal oldu ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak yetkisini veren ayni bir hak” olarak tanımlanmaktadır.

4-) Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir ancak müvekkilimiz tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir.

5-) Somut olayımızda da davalıların satış bedelinde muvazaa yaptıkları, satış bedelinin ön alım davasını önlemek için danışıklı olarak yüksek gösterdikleri ortadadır. Mahkemece yapılacak gerekli araştırmalar neticesinde ulaşılacak sonuç itibariyle de tapuda yer alan satış bedelinin gerçek satış değerinin çok üstünde olduğu tespit edilecektir. Bunun için mahkemenizden Keşan Belediyesi’nden emsal bedel araştırması yapılmasını talep etme zorunluluğumuz da hasıl olmuştur.

Davalı taraf; dava konusu taşınmaza komşu olan İspat cami mah.16/4 parsel sayılı taşınmazda da hisse almıştır.Taşınmaz 2.365,39 m2 dir.

Bu taşınmazda Ögür Kurunun 1/3 Hissesini 4000 yevmiye no 22.03.2024 tarihinde 2.000.000 TL satın almıştır. ( 2365/3= 788 m2: 2.000.000/788= 2.538 TL m2 satış bedeli )

Bu taşınmazda Özgür Yaş'ın 1/3 Hissesini 4000 yevmiye no 19.03.2024 tarihinde 2.500.00. TL satış bedeli göstermiştir. (( 2365/3= 788 m2: 2.500.000/788= 3.172 TL m2 satış bedeli )

Bu taşınmazda Ali Kuru 1/4 Hissesini 4000 yevmiye no 19.03.2024 tarihinde 1.875.00 TL satış bedeli göstermiştir.( 2365/4= 591 m2: 1.875.000 /591 = 3.172 TL m2 satış bedeli )

Bu taşınmazda Özgür Kuru'nun 1/12 Hissesini 8029 yevmiye no 19.03.2024 tarihinde 625.000 TL satış bedeli göstermiştir.( 2365/12= 197 m2: 625.000 /197= 3.172 TL m2 satış bedeli )

Görüleceği üzere davalı yan şufa hakkının kullanılma durumu olmayan 1612/3 parsel sayılı taşınmazda m2 birim fiyatının satış fiyatını Özgür Kuru'ya a 2.538 TL ve diğer hissedarlara 3.172 TL olarak göstermiştir. ANCAK haricen öğrendiğimiz kadarı ile de davalı taraf her ne kadar hissedarlardan Özgür Kuru'dan aldığı hissenin satış bedelini 1.875.000 TL olarak göstermiş ise de bu satış da 1.500.000 gerçek satış bedeli üzerinden yapılmıştır. Aözgür Yaş'ın hissesini satış bedeli olarak 625.000 TL olarak gösterilmiş ise de 477.000 TL üzerinden gerçek satış işlemi gerçekleşmiştir. Ali Kuru'dan aldığı hissenin satış bedelini 2.500.000 TL olarak göstermiş ise de bu satış da 1.900.000 gerçek satış bedeli üzerinden yapılmıştır. Davalı taraf 12 ada 5 parsel sayılı taşınmazda şufa hakkının kullanılma durumu olmadığından hisse devir bedellerini m2 birim fiyatı olarak 3.000 TL civarında göstermiştir.Ancak dava konusu 1613 ada 1 parsel sayılı taşınmazlarda ise m2 birim satış fiyatını Özgür Kuru'ya yapılan satış yönünden 9.412 TL ,Ali Kuru'ya a yapılan satış yönünden 9.524 TL , Özgür Yaş'a yapılan satış yönünden ise 7.739 TL m2 birim satış fiyatı göstermiştir.

Davalı yan dava konusu taşınmazlarda satış bedelini yaklaşık olarak 3 katından yüksek göstermiştir.

Ayrıca müvekkilimiz dava konusu taşınmazda 63,53 m2 hissesi olan Caner Batı'nın hissesini ise 160.000 TL bedel ile satın almıştır. Yani m2 si 2.518 TL üzerinden satın almıştır.

HULASA; Görüleceği Üzere dava konusu taşınmazın bulunduğu alanda gayrımenküllerin m2 birim fiyatı dava tarihi itibari ile 2.500-3.000 TL olmasına rağmen davalı taraf 12 ada 5 parsel sayılı taşınmazda şufa hakkının kullanılma durumu olmadığından hisse devir bedellerini m2 birim fiyatı olarak 3.000 TL civarında göstermiştir.Ancak dava konusu 13 ada 1 parsel sayılı taşınmazlarda ise m2 birim satış fiyatını Ali Kuru'ya yapılan satış yönünden 9.412 TL ,Özgür Kuru'ya yapılan satış yönünden 9.524 TL , Mehmet Kuru'ya yapılan satış yönünden ise 7.739 TL m2 birim satış fiyatı göstermiştir. Davalı taraf bu şekilde davranarak müvekkilin şufa hakkını kullanması engellemek istemiştir.

Davalının bedelde muvaaza yaptığı tarafımızca yargılama esnasında ispatlanacaktır. Gerek mahallinde yapılacak keşifte ve gerekse de dinlenecek tanıklarımız, taraflar arasındaki hesap hareketleri ve icra satışları ve de emsal satışlar yönünden yapılacak araştırma ve de belediyeden yapılacak rayiç değer araştırmalarında bu husus açıkça ortaya çıkacaktır.

5-) Ayrıca müvekkilimin sonradan mağdur olmasını önlemek amacı ile, gayrimenkuldeki davalıya ait payın üçüncü kişilere satışının önlenmesi bakımından, ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep etmekteyiz.Müvekkilimizi daha önceden devre dışı bırakan davalı ile payın eski sahibinin bu kez de bu payı bir başkasına devretmesinden endişe etmekteyiz. Bu nedenle mahkemenizin müvekkilimizin sonradan mağdur olmasını önlemek amacı gayrimenkuldeki davalıya ait payın üçüncü kişilere satışının önlenmesi bakımından, ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep etmekteyiz.

6-) Müvekkil keşfen tespit edilecek bedeli bilirkişi incelemesinden sonra yatırmaya hazırdır.

HUKUKİ NEDENLER :TBK,TMK,HMK ve ilgili yasal mevzuat

SUBUTİ DELİLLER : Tapu Kayıtları, Resmi Senet ve satış akit tabloloarı, satış belgesi, tanık, yemin, bilirkişi incelemesi , Keşan belediyesinden emsal ve rayiç değer araştırmaları , Davalı adına kayıtlı bankalardaki hesapların hareketleri , dava dışı ancak satış işlemine taraf kişilerin banka hesap hareketleri ;İcra Müdürlüğünden ve tapu sicil müdürlüğünden emsal satış araştırması ,ve her türlü sair delil

NETİCE-İ TALEP :

Yukarıda açıklanan nedenlerle; ve mahkemenizce re’sen gözetilecek sair sebeplerle, keşiften sonra mahkemece belirlenecek satış bedeli ile tapu harç ve masraflarını ödemeye hazır olduğumuzdan talebimizin kabulü ile;

1- ) Edirne İli Keşan İlçesi İspat Mah. 13 ada 2 Parsel sayılı taşınmazda dava dışı hissedarlar tarafından 19.03.2024 tarih ve 3000 yevmiye no ve 22.03.2024 tarih 3001 yevmiye no ile davalıya yapılan satışların iptali ile hali hazırda Edirne İli Keşan İlçesi İspat Mah. 13 ada 2 Parsel sayılı taşınmazda davalıya ait 38121/893272 oranındaki ve 190.60 m2 lik payın davalı adına olan kaydın İPTALİNE ve davacı müvekkil ÖZGÜR KURU'ya adına tapuya kayıt ve tesciline

2- ) Davalıya satışı yapılan dava konusu taşınmazdaki davalı adına kayıtlı hissenin üçüncü kişilere devrinin önlenmesini engellemek amacıyla tapudaki kaydına teminat alınmaksızın İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA, bu talebimizin kabul edilmemesi halinde tapuya DAVALIDIR ŞERHİ KONULMASI İÇİN TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜN E MÜZEKKERE YAZILMASINI

3- ) Keşan Tapu Sicil Müdürlüğüne Müzekkere yazılarak dava konusu taşınmazdaki 19.03.2024 tarih ve 3000yevmiye no ile 22.03.2024 tarih 3001 yevmiye no ile yapılan satış işleminin satış senedinin ve bu satış ile ilgili davalı tarafından ödenen tapu harç ve giderlerinin istenmesine VE DAVALININ T.C KİMLİK NUMARASININ VE İSTENEREK MERNİS ADRESİNE DAVA VE TENSİP DİLEKÇESİNİN TEBLİĞİNE

4-) Davalının Vakıfbank hesabının dava tarihinden önceki son bir yıllık hesap hareketlerinin ( 01.05.2023 tarihinden dava tarihine kadar) istenmesine ( Daha sonra diğer bankalarda talep edilebilir)

5-) Keşan Tapu Sicil Müdürlüğü, Keşan İcra Müdürlüğü, Keşan Satış Memurluğuna müzekkere yazılarak dava konusu taşınmazın satışına emsal olabilecek son bir yıl içinde yapılan satışların istenmesine

6-) Keşan Belediye Başkanlığına müzekkere yazılarak dava konusu taşınmazın dava tarihi itibari ile emlak rayiç bedelinin istenmesine

7-) Keşan Tapu Sicil Müdürlüğüne Müzekkere yazılarak İspat Cami Mah. 12 ada 3 Parsel sayılı taşınmazda davalıya geçişleri gösterir 22.03.2024 tarihli ve 3000 yevmiye nolu 19.03.2024 tarihli 3001 yevmiye nolu satış senetlerinin istenmesine

8-) Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini sayın hakimliğinizden saygı ile vekaleten arz talepederiz.01.01.2024 DDavacı Vekili

AAv.Özgür KURU

Eki

1-) Vekaletname Sureti

2-) Tapu Kaydı (WEP tapu çıktısı)