KİRA BEDELİNİN DÜŞÜK KALMASI NEDENİ İLE KİRA UYARALAMA DAVASI AÇMA HAKKI
Kira Uyarlama Davası Nedir? Şartları Nelerdir?
Kira uyarlama davası, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen koşullara uydurulması talebiyle açılan bir hukuki süreçtir.
Kira sözleşmesi, devamlılığı olan ve her iki tarafa hak ve borçlar yükleyen iki taraflı bir sözleşmedir. Kira hukukunda temel ilke, sözleşme şartlarına bağlılık ilkesidir. Kira sözleşmesi kurulduktan sonra, kira ilişkisi sırasında beklenmeyen olağanüstü veya mücbir sebepler nedeniyle kira sözleşmesinin başlangıcındaki denge tarafların aleyhine değişebilir. Bu tür bir durumda, kira sözleşmesinin kurulduğu sırada mevcut olan denge, beklenmedik koşullar nedeniyle taraflardan biri aleyhine değiştiği için mahkemeden sözleşmeye müdahale talep edilir.
Kira uyarlama davası açılabilmesi için;
- Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
- Durum borçludan kaynaklanmış olmalıdır.
- Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan dengenin borçlu aleyhine değişmiş olmalıdır.
- Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Kira Uyarlama Davasının Kanuni Dayanağı
TBK M 138 . AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ
Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Kira sözleşmesinin yapılmasından sonra, tarafların önceden tahmin edemediği ve etmeleri de beklenmeyen bir durum ortaya çıkarsa, TBK m. 138’e göre, kira bedelinin uygun bir şekilde ayarlanması için Kira Uyarlama Davası açma hakkı vardır.
Kira sözleşmesi kurulduktan sonra kira ilişkisinin devam ettiği süre içerisinde beklenmeyen olağanüstü sebeplerden dolayı kira sözleşmesinin başlangıcında taraflar arasındaki denge kiracı veya kiraya veren aleyhine değişebilir. Böyle bir durumda kira uyarlama davası açılabilir.
Olağanüstü nedenlerle sözleşmenin başlangıcında var olan denge taraflar biri aleyhine bozulmuş ise kiracı veya kiraya veren tarafından uyarlama davası açılabilecektir.
Kira uyarlama davası açılabilmesi için sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalı ; olağanüstü hal herkes için geçerli ,objektif, önceden belirlenemeyecek nitelikte olmalı, bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır. Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan denge daha sonra bozulmuş olmalıdır. Kira uyarlama davası herhangi bir süreye ihtara bağlı olmadan durum ve koşulların gerektirdiği zaman açılabilir.
Aradan geçen zaman içerisinde TÜİK yıllık tüketici fiyat endeksine oranının aşırı derecede artması, dövizdeki aşırı yükselmeler, hayat pahalılığı kira uyarlama davasını beraberinde getirmektedir. Kira sözleşmesindeki edimler arasındaki denge bozulmuştur. Eski kiralar kira artış oranındaki sınırlamalar çerçevesinde gerçek rayiç kira bedellerinin çok altında kalmaktadır. Kira bedelinin gerçek rayiç bedelleri dikkate alınarak günümüz koşullarına uyarlanması istenecektir.
Kira uyarlama davasında İfa engeli mücbir sebep
Mücbir sebep zorlayıcı bir olaydır. Bu olay doğal, sosyal veya hukuki bir olay olabileceği gibi insana bağlı beşeri bir olay da olabilir. Mücbir sebebin bir diğer unsuru da öngörülmezliktir.
Aşırı ifa güçlüğüne sebep olan öngörülmezlik ilkesi emprevizyon teorisi sözleşme kurulduğu sırada öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü durumların ortaya çıkması halinde sözleşmeye bağlılık ilkesi gereğince edimlerin yerine getirilmesi kuralının istisnasını oluşturmaktadır. Buna göre borçlu aşırı ifa güçlüğü sebebiyle edimini ifa edememişse ya da ifa etmekle birlikte ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutmuşsa hakimden sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir.
Hukuk sistemimizde “sözleşme özgürlüğü” ve “sözleşmeye bağlılık” ilkeleri geçerlidir. Fakat sözleşmenin temelinin çökmesi halinde, sözleşmenin değişen şartlara göre uyarlanması zorunludur. Çünkü bunun tersi adalet ve hakkaniyet ilkelerine aykırı olur. Kira uyarlama davası ile kira bedelinin uygun bir seviyeye getirilmesi istenir. Bu dava ile sözleşmenin temelini korumak ve değişen koşullara uyum sağlamak hedeflenir.
Kira Uyarlama Davasının Unsurları Nelerdir?
- Kira tespit davalarında aranan, kira sözleşmesinin en az 5 yıl devam etmiş olması koşulu, uyarlama davalarında aranmaz.
- Kira uyarlama davasını, sonradan ortaya çıkan beklenmedik olaydan etkilenen kişi açar.
- Kira uyarlama davasında görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Bu davada yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kira Uyarlama Davasında İhtiyati Tedbir
İhtiyati tedbir, bir davanın sonucunu etkileyecek veya anlamsız kılacak durumları önlemek için alınan geçici bir hukuki koruma önlemidir. İhtiyati tedbir, dava açılmadan önce veya dava devam ederken talep edilebilir. İhtiyati tedbir kararı verilmesi için, aşağıdaki şartların varlığı aranır:
- Uyuşmazlık konusu bir hakkın bulunması,
- Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması veya imkansız hale gelmesi,
- Hakkın elde edilmesinin gecikmesinde bir sakınca veya ciddi bir zararın doğması endişesi
İhtiyati tedbir talebinde bulunmak için, dava dilekçesinde veya ayrı bir dilekçe ile mahkemeye başvurulur. Talepçi, haklılığını yaklaşık olarak ispat etmeli ve uygun bir teminat göstermelidir. Mahkeme, talebi değerlendirir ve karşı tarafı da dinledikten sonra karar verir. Karar, ilgili yerlere tebliğ edilir ve uygulanır. Karara karşı itiraz edilebilir. İhtiyati tedbir kararı, kesin hükümle sona erer.
Kira sözleşmesinin yürürlükte olduğu süre içinde beklenmedik bir durum ve bunun sonucunda aşırı derecede ifa zorluğunun doğması halinde ciddi bir zararın meydana geleceği açıktır. Hakim, somut olayın özelliklerine göre aşırı ifa zorluğunun varlığına ilişkin ciddi belirtileri saptaması halinde kira uyarlama davasının açılması ile birlikte ihtiyati tedbir kararı alması gerekir.
Yargıtay 3. HD 2018/5741 E. 2019/7695 K. 09/10/2019 tarihli kararında verdiği karara göre de;
''... O halde mahkeme yapılacak olan iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzaman 3 kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, EMSAL KİRA PARALARI, VERGİ VE AMORTİSMAN GİDERLERİNDEKİ ARTIŞLAR , DÖVİZ KURLARINDAKİ ANİ VE AŞIRI İNİŞ VE ÇIKIŞLAR İLE ÜLKEYİ SARSAN CİDDİ EKONOMİK KRİZ veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken , bozma gerekleri yerine getirilmeksizin yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Ekonomideki ani bozulmalar (kriz), buna bağlı olarak döviz fiyatlarında meydana gelen şok patlamalar karşısında sözleşmedeki denge kiraya verenler aleyhine katlanılmayacak derecede bozulmakta ve kiraya verenler aleyhine işlem temeli çökmektedir. Dava konusu olacak taşınmazlar ile Emsaller ve rayiç nazara alınarak çevredeki emsallerin arasındaki kira arasında kat kat farklar doğmaktadır. Sözleşme kurulduktan sonra çevredeki gelişme nedeniyle ortaya çıkan bu durumlar olağanüstü ve objektif nitelikte olacak olup değişen hal ve şartlar nedeni ile tarafların yüklendikleri edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulduğu anlaşılacaktır. İş bu durumlar sebebiyle ev sahipleri tarafından kira uyarlama davası açılabilecek ve ev sahipleri uğradıkları hak kayıplarını bu yolla en aza indirgeyebilecektir.