İŞYERİNDE KİRA ARTIŞI NEYE GÖRE YAPILIR

İşyeri kira artışı konusu işyeri kira sözleşmelerinde kiracı ile kiraya veren arasında en çok uyuşmazlık çıkaran konuların başında gelmektedir. Ülkemizde özellikle son yıllarda baş gösteren yüksek enflasyon nedeniyle kira artışı, kira zammı, kira artışı hesaplama konularındaki uyuşmazlıklar her geçen gün daha da artmakta olup bu nedenle konunun incelenmesi gerekmektedir.

Bu yazıda işyeri kira artışı konusu üzerinde durulacak ve “İşyeri kira artışı neye göre yapılır?” sorusuna yasal dayanaklarıyla birlikte yanıt verilecektir. Ancak “İşyeri kira artışı neye göre yapılır?” sorusuna yanıt vermeden önce kira sözleşmeleri, kira bedeli ve kira (bedeli) artışı hakkında genel bir bilgilendirme yapılacaktır.

A. Genel Bilgiler

1. Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Türleri

a. Kira Sözleşmesinin Tanımı

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

b. Kira Sözleşmesinin Türleri

Kira sözleşmeleri, 11/01/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ila 378’inci maddeleri arasında düzenlenmiş olup Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmeleri üçe ayrılmıştır. Bunlar konut ve çatılı işyeri kiraları, ürün kirası ve konut ve çatılı işyeri kiraları ile ürün kirası dışında kalan kira sözleşmeleridir. Bu yazının konusunu çatılı işyeri kira sözleşmeleri oluşturmakta olup yazının bundan sonraki kısımlarında “işyeri kira sözleşmeleri” ifadesi ile “çatılı işyeri kira sözleşmeleri” kast edilecektir.

2. Kira Bedeli Ödeme Borcu

Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümlülüğü kira bedelini ödemektir. Daha sade bir anlatımla ifade etmek gerekirse kira sözleşmesinde kiracının temel borcu, sözleşme ile kararlaştırılan kira bedelini ödemektir. Kira bedeli elde etme isteği kiraya verenin kiralananın kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmasının sebebini oluşturmakta olup kiraya veren kira bedeli elde etmek maksadıyla kiralananı bir başkasının kullanımına veya kullanmayla birlikte yararlanmasına sunmaktadır.

Yukarıda zikredilen nedenlerle kira sözleşmesi yapılırken kira bedelinin belirlenmesi ve belirlenen kira bedelinin kira sözleşmesi yapıldıktan sonraki dönemlerde yeniden belirlenmesi (“kira artışı”, “kira zammı”, “kira artış oranı hesaplama”, “yıllık kira artış oranı”) kira hukukunun önemli konuları arasında yer almakta olup kira sözleşmesinin tarafları arasında en çok uyuşmazlık çıkan konuların da başında gelmektedir.

3. Sözleşme Özgürlüğü İlkesi

Anayasa’nın 48’inci maddesinin birinci fıkrasına göre herkes sözleşme özgürlüğüne sahip olup Türk Borçlar Kanunu’nun 26’ncı maddesi uyarınca taraflar bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler. Türk Borçlar Kanunu’nun 27’nci maddesinin birinci fıkrasına göre, kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkansız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.

Türk Borçlar Kanunu’nun (çatılı) işyeri kiralarına ilişkin düzenlemeleri incelendiği takdirde 343 ila 346’ncı maddeler arasında kira bedeline ilişkin hükümler bulunduğu görülmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun yukarıda zikredilen hükümlerine göre işyeri kira sözleşmesi yapılırken taraflar kira bedelini kural olarak serbestçe belirleyebilirler. Bu konuda sözleşme özgürlüğü oldukça geniş tutulmuştur. Ancak söz konusu hükümlerde, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalara (“işyeri kira artışı”, “kira zammı”, “kira artış oranı hesaplama”, “yıllık kira artış oranı”) birtakım sınırlamalar getirilmiş olup bu konuda sözleşme özgürlünün kapsamı daraltılmıştır.

B. Yenilenen Kira Dönemlerinde Uygulanacak Kira Bedeline İlişkin Anlaşmalar (“İşyeri Kira Artışı Neye Göre Yapılır”)

1. Genel Olarak

Taraflar işyeri kira sözleşmesi yapılırken kira sözleşmesine yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin hükümler koyabilir veya işyeri kira sözleşmesi yapıldıktan sonra yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar yapabilirler. Örneğin, taraflar işyeri kira sözleşmesi yapılırken sözleşmenin bir maddesinde yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline yüzde 45 zam (“işyeri kira artış oranı”) yapılacağını kararlaştırabilecekleri gibi yeni kira döneminin başlamasına yakın bir tarihte de anlaşma yaparak yeni kira döneminde kira bedelinin yüzde 45 (“işyeri kira artış oranı”) artacağını kararlaştırabilirler. Ancak her iki durumda da Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesindeki düzenlemeler göz önünde bulundurulmalıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun söz konusu düzenlemelerini açıklamadan önce şu hususa değinmek gerekmektedir: Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların kira bedelinin artırılması yani kira bedeline zam yapılmasına yönelik olması gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır. Bu anlaşmaların kira bedelinin azaltılmasına veya kira bedelinin değiştirilmemesine yönelik olması da mümkündür. Ancak Türkiye’nin ekonomik koşulları dikkate alındığında bu anlaşmaların çok büyük çoğunluğunun kira bedelinin artırılmasına (“kira artışı”, “kira zammı”) yönelik olması beklenmektedir. Nitekim Türkiye’deki kira hukuku uygulaması da ekseriyetle bu şekilde cereyan etmektedir. Bu nedenle yazının bundan sonraki kısımlarında bu anlaşmalardan kısaca “(işyeri) kira artışı” olarak bahsedilecektir.

Bu yazıda Türk Borçlar Kanunu’nun işyeri kira artışına ilişkin düzenlemeleri kira bedelinin ülke parası yani Türk lirası ile mi yoksa yabancı para yani döviz ile mi belirlenip belirlenmediğine göre ikiye ayırarak incelenecektir.

2. Kira Bedelinin Ülke Parası (Türk lirası) ile Belirlenmiş Olması Durumunda İşyeri Kira Artışı Neye Göre Yapılır

a. Genel Olarak

Kira bedelinin Türk lirası ile belirlenmiş olması durumunu da taraflar arasında işyeri kira artışına ilişkin bir anlaşma (“işyeri kira artış oranı”) olup olmadığına göre ikiye ayırarak incelemek gerekmektedir. Taraflar arasında işyeri kira artışına ilişkin bir anlaşma varsa Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin birinci fıkrası, bu konuda bir anlaşma yoksa anılan maddenin ikinci fıkrası uygulanmaktadır.

Ancak kira artışına ilişkin olarak taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri hakkında Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrası hükmü uygulanacaktır.

b. Taraflar Arasında İşyeri Kira Artışına İlişkin Anlaşma Olması

İşyeri kira bedelinin Türk lirası ile belirlenmiş olması durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin birinci fıkrasına göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları (“işyeri kira artışı hesaplama”) bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir ve bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Bu hüküm taraflar arasında bir anlaşma olması halinde uygulanmaktadır. Taraflar arasında bir anlaşma olmaması halinde Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin ikinci fıkrası uygulanmaktadır.

İşyeri kira artışına ilişkin taraflar arasında bir anlaşma olması halinde bu anlaşmanın geçerliliği bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesine bağlıdır. Taraflar arasındaki işyeri kira artış oranı, başka bir ifadeyle işyeri kira zammı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının üzerinde ise işyeri kira artışına ilişkin anlaşma uygulanmayacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’nun geçici 1’inci ve 2’nci maddeleri uyarınca, konut kiralarında 11/06/2022 ila 01/07/2024 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla geçerli sayılırken bu oranı geçen anlaşmalar ise fazla miktar yönünden geçersiz sayılmaktadır. Ancak bu düzenleme yalnızca konut kiralarında geçerli olup işyeri kira artışlarında yüzde 25 sınırlaması bulunmamaktadır. İşyeri kira artışlarında Türk Borçlar Kanunu Geçici Madde 1 ile Geçici Madde 2 uygulama alanı bulmamakta, bu kira sözleşmelerinde kira artış sınırı olarak Türk Borçlar Kanunu m. 344/I uyarınca bir önceki yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı uygulanmaktadır.

c. Taraflar Arasında İşyeri Kira Artışına İlişkin Anlaşma Olmaması Halinde İşyeri Kira Artışı Neye Göre Yapılır (Kira Bedeli Tespit Davası)

İşyeri kira bedelinin Türk lirası ile belirlenmiş olması durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa veya taraflar bu konuda bir anlaşmaya varamamışlarsa işyeri kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Bu durumda işyeri kira bedelinin belirlenmesi için kira (bedeli) tespit davası açılması gerekmektedir.

İşyeri Kira artışına ilişkin taraflar arasında bir anlaşma olmaması halinde işyeri kira artış miktarı (“işyeri kira artış oranı”), başka bir ifadeyle işyeri kira zammı, hakim tarafından kira tespit davası ile belirlenir. Tarafların kira artış oranı konusunda mutabakata varamamaları halinde işyeri kira artış oranı (“kira zammı”) hakim tarafından belirlenmektedir. Bu halde hakim, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre karar verecektir.

Türk Borçlar Kanunu’nun geçici 1’inci ve 2’nci maddeleri uyarınca, konut kiralarında 11/06/2022 ila 01/07/2024 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla geçerli sayılırken bu oranı geçen anlaşmalar ise fazla miktar yönünden geçersiz sayılmaktadır. Bu sınırlama Türk Borçlar Kanunu m. 344/II uyarınca açılacak kira bedeli tespit davalarında da uygulanmaktadır. Ancak bu düzenleme yalnızca konut kiralarında geçerli olup Türk Borçlar Kanunu m. 344/II uyarınca işyeri kiraları için açılacak kira bedeli tespit davalarında yüzde 25 sınırlaması uygulanmamaktadır. İşyeri kira artışlarında Türk Borçlar Kanunu Geçici Madde 1 ile Geçici Madde 2 uygulama alanı bulmamakta, bu kira sözleşmelerinde kira artış sınırı olarak Türk Borçlar Kanunu m. 344/II uyarınca bir önceki yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı uygulanmaktadır.

ç. Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Artışı Neye Göre Yapılır (5 Yıl Sonunda İşyeri Kira Artışı)

İşyeri kira bedelinin Türk lirası ile belirlenmiş olması durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasına göre, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen işyeri kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak işyeri kira bedeli (“işyeri kira artış oranı”) hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal işyeri kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Başka bir şekilde ifade etmek gerekirse, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen işyeri kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli, taraflar bu konuda bir anlaşmaya varamazlarsa, açılacak kira tespit davası sonunda hakim tarafından belirlenecektir.

İşyeri Kira artışına ilişkin taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen işyeri kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda işyeri kira artış miktarı (“işyeri kira artış oranı”), başka bir deyişle işyeri kira zammı, hakim tarafından belirlenir. Bu halde hakim, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal işyeri kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete göre karar verecektir.

İşyeri kira artışı konusunda Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasındaki düzenlemenin uygulandığı durumlarda Türk Borçlar Kanunu Geçici Madde 1 ve Geçici Madde 2’de düzenlenen ve yüzde 25 kira artışı sınırı öngören düzenlemeler uygulama alanı bulmayacaktır. Başka bir şekilde ifade etmek gerekirse beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak işyeri kira bedeli belirlenirken (5 yıl sonunda kira artışı) hakim yüzde 25 kira artışı sınırı ile bağlı olmayacaktır. Daha önce de ifade edildiği üzere, işyeri kira sözleşmelerinde yüzde 25 artış sınırı yalnızca Türk Borçlar Kanunu m. 344/III kapsamında yapılacak kira artışında değiş, anılan maddenin birinci ve ikinci fıkraları uyarınca yapılacak artışlarda da uygulanmamaktadır.

Her beş yıldan sonraki kira yılında Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasına göre belirlenen işyeri kira bedeli anılan maddenin duruma göre birinci veya ikinci fıkralarında yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.